杭交投集团〔2018〕41号

 

 

 

关于印发《杭州市交通投资集团有限公司

经营性物业出租管理办法（试行）》的通知

 

各全资控股单位、集团公司各部室：

现将《杭州市交通投资集团有限公司经营性物业出租管理办法（试行）》印发给你们，请结合实际认真遵照执行。

 

 

杭州市交通投资集团有限公司

2018年6月13日

杭州市交通投资集团有限公司

经营性物业出租管理办法（试行）

 

为加强杭州市交通投资集团有限公司（以下简称集团公司）经营性物业出租管理工作，规范物业出租行为，保证物业安全运营，防止国有资产流失,根据国家相关法律、法规和省、市有关规定，结合集团公司实际情况，制定本办法。

一、适用范围

（一）本办法适用于集团公司本级及其所属各级全资、控股及实际控制企业（以下统称企业）。

（二）本办法所称经营性物业是集团公司和企业名下除自身日常生产经营所需以外的可经营的非住宅类房产（用途包括但不限于商业、办公、经营、仓储等）、土地（用途包括但不限于商业、工业、办公、旅游、娱乐、仓储等）及其他资产（包括车库（位）、广告位等）。

（三）本办法所称物业出租，是指企业作为出租人，将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（以下简称承租人）从事生产、经营活动，并由承租人支付租金的行为。

（四）因生产经营需要，企业所属物业（如产业园区、物流园区和服务区等）在招商过程中需要对合作品牌、经营业态、商业模式和管理方式等方面有具体要求的，可以参照集团公司经营性招投标管理办法执行。

二、基本原则

（一）坚持公开、公正、公平的原则，自觉遵守国家法律、法规和政策的相关规定，并接受监督。

（二）坚持经济效益与社会效益相结合的原则，要充分发挥企业物业存量资源优势，以物业出租有效带动企业经营发展，并切实履行社会责任。

三、规范审批

（一）企业应严格规范物业出租决策程序和行为，遵循以下基本程序：

1．科学、充分地开展可行性研究；

2．广泛听取企业的法律顾问或法律中介机构意见和建议；

3．必要时可组织召开论证会，并出具由专家签名的评审意见；

4．严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

（二）企业物业出租应进行必要的可行性论证，并制定合理的出租方案，内容包括：出租物业的基本情况（物业明细、地点、面积、规划用途等）、出租目的、可行性、出租期限、租金标准及用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。物业出租方案应提交企业董事会（总经理办公会）研究决定，决策资料要及时建档备案。物业出租要按照企业公开要求自觉接受职工监督。

四、招租程序

各企业应遵循公开透明的原则，原则上应通过市场公开招租方式确定承租方。

（一）合理确定物业租赁期限。企业拟出租物业单次租期原则上不超过5年。因特殊原因需要超过上述租赁期限的，企业应严格做好风险评估，切实履行内部决策程序，并及时将本企业审议通过的出租方案、董事会决议（总经理办公会会议纪要）、法律意见等相关资料报集团公司审批,经集团公司董事会研究决定。租赁期限届满的物业,应按照要求重新进行公开招租。

（二）合理确定租赁底价。企业应根据拟出租物业的评估价格或其所在地段、同类物业近一年内的租赁成交价格等有效依据，提出出租物业的租赁底价。对租赁面积小、租期较短、业态特殊、暂无市场参照价格等特殊情况，应加强市场调研和类似市场租赁价格的信息采集和分析，综合研究确定租赁底价，经本企业董事会（总经理办公会）研究决定。租赁价格一般不得低于租赁底价。

（三）实行市场公开招租。

1、企业经营性物业出租，对单项合同年租赁底价超过3万元（含3万元）或租赁合同总价超过10万元（含10万元）的项目，原则上都应通过杭州交投集团物业招租交易平台（以下简称平台）进行公开招租，按照平台相关规定提交出租物业信息、发布招租公告，招租公告须在集团公司门户网站或至少一家市级主流媒体发布，并由平台组织统一招租，确定承租人。

2、遇有特殊情况不宜公开招租或采用协议租赁方式的，租赁方案和租赁合同须经本企业董事会（总经理办公会）审议通过（形成相应决议或纪要）后报集团公司审批，集团审批同意后相关信息在本企业内部公示5个工作日，无异议后正式签订租赁合同。

（四）规范出租物业财务核算。企业财务部门要做好与业务部门衔接工作，正确反映和核算物业价值、租金收入、物业折旧，并依法纳税；根据租赁合同督促租金收入及时到账，并严格遵守财务制度规范财务核算，严禁隐瞒、截留租金等行为。

五、合同签订

（一）承租人确定后，物业租赁当事人应当依据《中华人民共和国合同法》订立书面租赁合同，并按照市、区有关规定进行房屋租赁合同登记备案。物业租赁合同的内容至少应包括下列条款：

1．租赁当事人姓名或者名称及住所；

2．物业座落、面积、结构、装修，附属设施和设备状况；

3．租赁用途；

4．租赁期限；

5．租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式；

6．物业交付日期；

7．物业使用要求和修缮责任；

8．物业转租的约定；

9．物业返还时状态和增添物的处置；

10．变更、解除合同的条件；

11．违约责任；

12．合同纠纷的解决方式；

13．当事人约定的其他条款。

（二）企业物业出租时，合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形，出租方有权终止合同。

（三）企业法律顾问或聘用法律中介机构应对租赁合同条款认真把关，物业出租项目在签订合同前，应出具法律意见。

六、物业出租规范行为

（一）有下列情形之一的物业不得出租：

1．司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的；

2．共有物业未取得其他共有人同意的；

3．物业权属有争议的；

4．擅自改变物业规划审批的建筑物使用功能的；

5．属于违法、违章建筑的；

6．不符合安全标准的；

7．已抵押的物业，未经抵押权人同意的；

8．法律、法规规定不得出租的其他情形。

（二）出租人应在合同中约定，承租人有下列行为的，出租人可以终止合同，收回出租的物业。由此造成的损失，出租人应积极向承租人追索：

1．将承租的物业擅自转租的；

2．将承租的物业擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

3．将承租的物业擅自拆改结构或改变用途的；

4．拖欠租金超过合同约定的；

5．利用承租物业进行违法活动的；

6．故意损坏承租物业的；

7．对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的；

8．法律、法规规定其他可以收回物业的。

（三）有下列情形之一的，物业租赁当事人应及时提出变更或解除租赁合同，以维护国有资产合法权益：

1．因法律、法规调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

2．因城市规划建设或改造需要拆迁的；

3．相关事项已经合同约定或当事人协商一致但未能履行的。

（四）除上述规范行为外，出租人和承租人依法另有约定的行为应在合同中予以明确。

七、监督检查

物业租赁合同一旦生效，出租人与承租人都应严格履行。企业应按合同的约定，加强合同履约监管，保证协议的正常履行。按照“谁出租、谁管理、谁负责”的原则，企业应加强对出租物业的安全、消防等监管,租赁合同签订时双方必须同时签订消防安全协议书，明确各自应承担的义务和责任。如承租人不履行或者不完全履行协议时，企业应当按照合同约定及时采取相应措施，保障合同的履行。企业未及时采取措施或者措施不当造成国有资产损失的，将依法追究企业主要负责人及相关责任人的责任。企业纪检监察部门应对本企业的物业出租工作进行全程监督，对物业出租合同的履行情况进行定期检查和随机抽查，及时纠正存在的问题，确保物业出租管理工作规范有序进行。

八、法律责任

企业作为物业出租的责任单位，切实履行管理责任。企业相关责任人在物业出租过程中违反相关法律、法规、规章及出租管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守致使国有权益受到侵害的，由集团公司按照人事和干部管理权限给予相关责任人员相应处分；造成国有资产损失的，相关责任人员应当承担赔偿责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。

九、其他事项

（一）企业应建立和完善物业出租管理制度，明确分管领导和具体管理部门；建立健全物业出租管理台账，加强对出租物业的跟踪管理，规范出租行为。

（二）企业应结合本管理办法，对已出租物业情况进行全面清查，发现问题应及时整改。

（三）各企业之间物业出租行为，可由相关企业自行协商确定，并于每年年底前统一报集团资产管理部备案。

（四）本办法经集团公司领导班子会议审议通过，自印发之日起执行，由资产管理部（安全管理部、法务部）负责制定及解释；原《杭州市交通投资集团有限公司公有房产出租管理办法（试行）》（杭交投集团〔2011〕101号）同时废止。